부동산 보유세 피하려다 더 큰 세금? 법인 명의 부동산의 함정
보유세 아끼려고 법인으로 집 샀다가, 오히려 세금 지옥에 빠질 수도 있습니다.
최근 몇 년 사이, 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 법인을 통해 부동산을 매입하려는 사람들이 급증했어요. 하지만 단순한 절세 목적이라면, 되려 양도세, 종부세, 법인세까지 삼중 과세를 맞을 수 있습니다.
1. 법인 명의 부동산, 왜 생겼을까?
- 다주택자 종부세 중과, 양도세 중과 회피 목적
- 가족 명의 대신 법인으로 분산 투자 전략
- 일부는 임대사업 운영의 효율성을 위한 목적도 있음
2. 법인 명의 부동산에 부과되는 세금
- 법인세: 임대소득·양도차익에 대해 10~25%
- 배당소득세: 법인 소득을 대표자가 배당받을 경우 최대 49.5%
- 종합부동산세: 개인보다 더 높은 세율로 과세
- 취득세: 주택 수에 관계없이 4.6%~12% 중과
3. 가장 큰 위험은 ‘배당 시점’
법인을 통해 수익을 얻더라도, 그 수익을 내 돈으로 가져오기 위해서는 ‘배당’이 필요합니다. 이때 배당소득세(3천만 원 초과 시 38~49.5%)가 붙어, 오히려 개인보다 세금이 더 커지는 결과가 나올 수 있어요.
4. 세무 리스크 주요 사례
- 소득 없는 법인이 주택 매입 → 명의신탁 간주
- 실제 거주 목적 없이 매입 → 부당행위 계산 부인 가능성
- 배당 없이 자금 인출 → 가지급금 처리, 법인세 이중과세
5. 법인 명의로 사도 되는 경우는?
- 실제 임대사업 운영이 목적일 때
- 임대 수익이 꾸준하고, 법인의 소득을 재투자할 계획이 있을 때
- 가족 구성원이 법인 직원으로 활동할 수 있는 구조일 때
- 전문 세무사의 자문을 받으며 설계한 경우
6. 무턱대고 법인 설립은 위험!
단순히 세금을 줄이기 위해 법인 명의를 활용하는 건 장기적으로 더 큰 세금 리스크를 부를 수 있습니다. 특히 보유세보다 양도세·배당세까지 합쳐지면 이익의 절반 이상이 세금으로 날아가는 경우도 많습니다.
정확한 판단은 반드시 세무 전문가와 함께 하셔야 하고, 절세 목적이라면 부동산 매입 시기, 보유 형태, 자금 흐름을 종합적으로 검토해야 합니다.
📌 TIP: 2025년 세법 개정안에서는 법인 보유 주택에 대한 과세 강화가 예고되어 있으니, 정책 변화에도 주목해야 합니다.
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